Что такое задаток?

Прежде чем начать разговор о задатке и сопутствующих ему проблемах давайте выясним, что же понимается под задатком в действующем законодательстве. Ведь как оказывается, далеко не все представляют действительное значение этого слова. Наиболее часто задаток путают с залогом. Это совершенно разные понятия. Залог как и задаток представляет собой способ обеспечения обязательства, но в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить долг из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залогом обеспечиваются чаще всего займы. Очень часто применяется он при банковском кредитовании.

Задатком же в соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса РК признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Задаток ни в коем случае нельзя путать с авансом. В обиходном употреблении значения этих слов зачастую совпадают. Юридические же различия велики. Действительно, и аванс, и задаток представляют собой частичный платеж вперед за товар или услугу. Окончательный расчет производится обычно и в том, и в другом случае после передачи товара или оказания услуги. Впрочем платеж не обязательно должен быть частичным. Задатком или авансом может являться и вся сумма уплаченная до заключения и исполнения договора.

Различия заключаются в следующем. Иногда возникает вопрос: что делать с уплаченной суммой, если продавец не передает оговоренное имущество или не оказывает услугу? При выдаче аванса, он просто возвращается (по крайней мере должен быть возвращен), и стороны прекращают свои отношения. Иное дело с задатком, так как согласно вышеприведенной формулировке он представляет собой не просто предварительный платеж, а еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Задаток - один из наиболее распространенных способов обеспечения обязательства. Наиболее часто он применяется при приобретении гражданами недвижимости, транспорта, оказании услуг. В предпринимательской деятельности все-таки более распространен аванс, в силу того, что риски и неопределенность тут встречаются гораздо чаще. Здесь заметим только, чтобы задаток стал задатком он именно так должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе – соглашении о задатке. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Обязательного нотариального оформления данный документ не требует, к тому же это оформление сейчас недешево (в 2003 году - 4360 тенге). Заметим, однако, что при соблюдении нотариальной формы, упрощается процесс взыскания двойной суммы задатка со стороны отказавшейся заключить договор, если в этом возникает необходимость. Такой долг можно взыскивать на основании судебного приказа, минуя длительную процедуру искового производства.

Но вполне достаточным будет оформление соглашение задатка в форме простой письменной сделки. В народе бытует мнение, что соглашение, составленное без нотариуса, действительно только при наличии подписей двух свидетелей. Это, хотя и допустимо, но совсем не обязательно. Достаточно если соглашение будет отражать все необходимые условия и будет подписано обеими сторонами.

Сущность задатка состоит в том, что внесенный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Обеспечение исполнения обязательства заключается в дополнительном побуждении каждой из сторон заключить и исполнить будущую сделку.

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса РК). Иными словами, если договор не исполняется по вине лица, давшего задаток, то деньги ему не возвращаются. Если же своих обязательств не исполняет лицо, получившее задаток, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Причем указанные правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом.

Если же стороны до начала исполнения договора по своему соглашению решили добровольно договор не заключать и не исполнять либо вследствие того, что договор невозможно исполнить, и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена. Невозможность исполнения должна быть обусловлена объективными факторами (так называемый форс-мажор).

Задаток может применяться только в тех договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство уплатить определенную сумму денег. И чаще всего обеспечиваются задатком договоры купли-продажи (особенно жилья).

Задаток совсем не обязателен при оформлении сделки купли-продажи, если стороны полностью доверяют друг другу. Однако, почти при любой крупной сделке между гражданами (особенно при купле-продаже недвижимости) он имеет место. Сегодняшнее состояние нравственности и повальное недоверие друг к другу привели к тому, что никто не верит в действительность устных обещаний. Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Покупатель квартиры хочет удостовериться в том, что квартира, которая ему приглянулась и которую он хочет приобрести, в процессе оформления сделки не будет предложена другому, более выгодному покупателю. Продавец квартиры так же требует гарантий, что покупатель не найдет в это время более подходящую квартиру и продавец не потеряет других потенциальных покупателей, которым он был вынужден отказать.
Вы даете задаток

Сторона, выдающая задаток, должна помнить следующее.

Для вас выгоднее, чтобы выплачиваемая сумма считалась именно задатком, а не авансом. Возможность истребования двойной суммы дисциплинирует будущего продавца.

Обязательное условие - письменная форма соглашения о задатке, причем желательно (но не обязательно!) нотариальное оформление.

Деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу. Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, автомобиля и т.д., а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности.

Нелишним перед выдачей задатка будет узнать, есть или нет у будущего продавца супруг (супруга) и согласен ли он на предстоящую продажу. Ведь отсутствие согласия супруга может поставить под угрозу совершение сделки.

В случае отказа другой стороны от заключения договора, не радуйтесь сразу свалившемуся на вас двойному размеру задатка. Выбивать его придется, скорее всего, через суд, а виновник будет изо всех сил доказывать, что договор не состоялся без его вины. Если вам предлагают просто вернуть задаток, а серьезного убытка вам не причинено, иногда имеет смысл согласиться.
Вы берете задаток

Примите во внимание следующие моменты.

Иногда будущему продавцу выгодно, чтобы выплачиваемая ему сумма была рассматривалась как аванс. Это оправдано в том случае, если нет точной уверенности в том, что намеченная сделка состоится. Однако, задумайтесь, стоит ли в этом случае вообще брать какие-либо деньги? В любом случае другая сторона вправе потребовать возмещения причиненных ей таким образом убытков.

Письменная форма соглашения о задатке - и здесь является обязательным условием.

Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга, так как обычно имеет место распоряжение совместно нажитыми в браке деньгами.
Риски, связанные с получением (выдачей) задатка

Задаток - дополнительный механизм обеспечения совершения будущей сделки, и, как всякий механизм при неумелом обращении может причинить неприятности.

Не зная правовых норм, регулирующих данные отношения, порядка оформления, неблагоприятных последствий заключения соглашения о задатке, ответственности за его неисполнение, имущественных возможностей другой стороны, необходимо по возможности воздержаться от выдачи или получения задатка, хотя бы до тех пор, пока вы не проконсультируетесь с юристом. Число судебных споров, связанных с выдачей (получением) задатка, очень велико. И вы не представляете себе, сколько автору рассылки пришлось повидать бездумно, на скорую руку составленных расписок, соглашений, договоров о задатке.

Основные опасности, при получении (выдаче) задатка следующие:

Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что сделка будет признана судом недействительной. В самом лучшем случае вам удастся признать выданную сумму авансом и вернуть ее. В худшем случае задаток будет просто утрачен.

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или надуманные причины.

В соглашении о задатке должен быть определен срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределенное время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка.

Нелишним будет упомянуть о валюте сделки. Понятно, что при покупке и недвижимости, и автомобилей в настоящее население продолжает рассчитываться в долларах США. Однако действующее законодательство строго предписывает, что расчеты по сделкам между резидентами должны осуществляться в национальной валюте - тенге. Никаких эквивалентов по курсу Национального банка. Во избежание признания сделки недействительной требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге. Даже если вы рассчитываетесь в иностранной валюте, указывайте в тенге в соглашении сумму задатка и сумму, подлежащую окончательной выплате. Тем более курс тенге действительно стабилизировался и применение иностранной валюты в сделках уже давно не оправдано.

Рассмотрим еще несколько типичных проблемных ситуаций.

Бывает, что покупатель дает неоправданно большой задаток, при этом рассчитывая на то, что, чтобы не возвращать задаток в двойном размере продавец обязательно продаст ему объект сделки, а если вернет задаток в двойном размере, то и это устроит покупателя.

Либо продавец берет задаток и неоправданно затягивает совершение сделки. Когда уже тянуть невозможно, он говорит покупателю, что продать жилье не может в силу ряда уважительных причин. На требование покупателя вернуть задаток в двойном размере продавец заявляет, что деньги он потратил, раздав долги, оплатив услуги и т.д. и вернуть задаток, он не может. Суд не всегда может принести желаемый результат. Обращение взыскания на имущество продавца по его обязательствам порой невозможно так как его квартира, например, находится под арестом за коммунальные долги, а другого имущества у него нет. Ежемесячные отчисления из заработной платы вряд ли смогут компенсировать покупателю потери.

Сказанное совсем не означает, что брать или давать задаток не следует. Просто в каждом конкретном случае необходимо оценивать возможные риски и советоваться с юристом. Несмотря на имеющиеся опасности при совершении сделок разного рода, задаток, если он оформляется в соответствии с требованиями закона, является важным элементом предстоящей сделки, понуждающим обе стороны - продавца и покупателя действовать в направлении совершения сделки купли-продажи объекта согласованно и эффективно.

В операциях с недвижимостью одна из сторон, участвующая в сделке, передает другой денежные суммы. Например, в сложившейся сегодня практике аренды жилья квартирные хозяева предпочитают брать с жильцов квартплату за месяц, а то и за три вперед, страхуя себя таким образом от различных рисков - порчи имущества, неплатежеспособности клиентов и т.п. Тогда плательщик вправе потребовать с получателя суммы расписку. Но какова юридическая значимость этого документа, и можно ли будет использовать расписку в качестве весомого аргумента, если дело дойдет суда? В этой проблеме разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Законодательство рекомендует нам брать расписку в следующих случаях. Если речь идет о передаче «из рук в руки» сумм, превышающих десять минимальных размеров оплаты труда – МРОТ (ст. 808 ГК РФ). Сейчас пока МРОТ равен 2300 руб., но с 1 января 2009 года его сумма, вероятно, повысится до 4330 рублей, поскольку Госдума приняла поправки к закону, приравнивающие ставку МРОТ к величине прожиточного минимума в Российской Федерации.

С нотариусом или без?

Когда мы говорим о сделках с недвижимостью, то понятно, что речь идет о передаче денег при заключении договоров аренды или купли-продажи. Если передается аванс за аренду жилплощади или передача некоей суммы предшествует акту купли-продажи недвижимости (гарантируя серьезность намерений покупателя), то расписка имеет юридическую силу даже без нотариального заверения. Это вытекает из статей 163-164 ГК РФ, в которых устанавливается, что заверения требуют только сделки, требующие обязательной государственной регистрации (земля, недвижимость).

(Кстати, насчет термина «аванс». Он в Гражданском кодексе нигде не упоминается, но на московском рынке недвижимости распространены именно авансы. В чем тут проблема – читайте в нашей статье «Изучаем правила рынка: аванс или задаток».)

Однако если имеется, пусть даже небольшой, риск невозврата, лучше все-таки заверить расписку у нотариуса. Тогда, если дело дойдет до суда, можно будет исключить претензии заемщика относительно подлинности расписки и, тем самым, ускорить судебное решение.

«Расписка в простой письменной форме, несомненно, является веским доказательством по делу, и часто выступает аргументом в судебной практике, - говорит Александр Арутюнов, доктор юридических наук, председатель Московской коллегии адвокатов «Арутюнов и партнеры», - Редкие случаи отказа от своей подписи и оспаривания подлинности расписки решаются посредством проведения почерковедческой экспертизы. При этом первоначальные расходы несет на себе заявитель ходатайства, но окончательные издержки оплачивает все же лицо, проигравшее спор».

Третий не лишний

Одно время требовалось две подписи участников сделки и подписи свидетелей, сегодня достаточно одной подписи – получателя суммы. Но все же для подстраховки желательно включить в расписку подписи двух свидетелей сделки. Отсутствие свидетелей при передаче денег может сподвигнуть вашего оппонента на заявление, что расписка – подложная, и ее следует исключить из доказательств. Однако данное заявление должнику также потребуется доказывать в суде.

«Если человек отказывается от расписки, получателю придется заказывать дорогостоящую графологическую экспертизу или доказывать свою правоту в суде, вот тогда и пригодятся показания свидетелей сделки», - резюмирует Максим Каталов, директор АННТ «Открытая компания».

Что писать в расписке

Каких-то официальных требований к распискам Гражданский кодекс Российской Федерации не предъявляет. Документ составляется в произвольной форме. В расписке обычно указывают:

- размер суммы;
- за что она получена;
- паспортные данные контрагентов, включая адреса их постоянного места жительства.

Завершается расписка фразой о том, что деньги в определенном количестве и в определенной валюте плательщик передал, а получатель получил, стороны претензий друг к другу не имеют, после чего указывается дата сделки и подписи обеих сторон с расшифровкой.

К расписке, которую дает хозяин съемной квартиры при передаче аванса, прилагается опись вещей, находящихся в арендуемой квартире. Их стоимость, в случае порчи, будет обязан возместить арендатор. Поскольку вещи эти, как правило, не новые, напротив каждой в списке указывается сумма, в которую их оценивает арендодатель, например:

Стиральная машина Ariston - 7 тыс.руб.
Электрическая кухонная плита Gorenje GI 438 W - 11 тыс.руб.
Холодильник Indesit - 6 тыс.руб.
Тостер Bork - 300 руб. и т.п.

Образец расписки можно посмотреть в приложении к статье.

Расписка также требуется:

при ежемесячных расчетах за аренду

При расчетах арендатора и арендодателя тоже не стоит пренебрегать распиской в получении денег. Не бойтесь прослыть занудой в глазах квартирных хозяев, ведь осторожность в финансовых вопросах никогда не бывает излишней.

Если в вашей расписке указаны данные квартиры (объект договора), то в принципе, ее можно рассматривать как договор, хотя желательно все же, оформить акт аренды квартиры в виде отдельного документа – специального договора найма жилплощади.

при купле-продаже квартиры

Опытные продавцы и покупатели знают, что в договорах «купли-продажи» недвижимости существуют разные виды указания сумм. Если квартира находится в собственности более трех лет (чему свидетельствует документ о регистрации права), тогда в договоре можно смело указывать реальную сумму сделки в рублях, какой бы она ни была, - при этом продавцу не потребуется выплачивать государству налог с продаж, и он может открыто легализовать свой доход, - напоминает Елена Новожилова, юрист «Универсальной Компании «Ладком».

А вот если квартира в собственности менее 3-х лет (например, продавец недавно вступил в права наследства), то сумма продажи более 1 млн. рублей подлежит налогообложению – 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб. Тогда в договоре показывают, например, сумму в 999.000 руб, а на остальную сумму пишут расписку, в которой отражена реальная рыночная стоимость квартиры.

Иногда берут две расписки, но это неправильно, т.к. происходит удвоение сумм и недобросовестный покупатель может потом трактовать их в свою пользу, - добавляет Максим Каталов («Открытая компания»). Правильнее в одной расписке указывать обе суммы - реальную и указанную в договоре. А чтобы «легализовать» эту рыночную сумму, в документе обычно говорится, что она выплачивается за неотъемлимое улучшение жилища или за оборудование, дорогую бытовую технику, остающуюся в продаваемой квартире и т.п. «Замечу, что «Открытая компания» является популяризатором прозрачных сделок и ратует за «белую» бухгалтерию с указанием реальных, а не заниженных продажных сумм», - добавляет Максим Каталов.

Однако, по мнению Елены Новожиловой («Ладком»), более важным документом при купле-продаже жилья является акт приема-передачи собственности, в котором указано: «взаиморасчеты между покупателем и продавцом произведены, стороны претензий друг к другу не имеют». Оспорить такой передаточный акт в суде будет уже довольно сложно.

при получении налогового вычета

Расписка принципиально важна и для обращения в налоговую инспекцию – если покупатель хочет получить налоговый вычет.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Чем большим количеством бумаг обложит себя человек, который платит деньги, тем он будет лучше защищен. И вопрос – брать или не брать расписку в принципе не должен стоять. Тем более, что ее написание уж никак не займет у вас много времени. А потратить лист бумаги ради собственного спокойствия, надеемся, никому не жалко.