Обмен недвижимостью. Как правильно выполнить

По договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. К договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. В случае же указания в договоре о не равной стоимости меняемого имущества собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах. Поэтому обязательно учтите этот момент при подписании договора.

Договор мены является консесуальным, возмездным и взаимным. В тех случаях, когда передачи обмениваемых товаров по договору не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Данное правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное.

Договор обязательно должен содержать характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, указание лица (лиц), приобретающего право собственности на жилое помещение, а в случае, если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, - указывается вид общей собственности (долевая, совместная).
В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон. Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями удостоверяется органами нотариата по месту оформления обмена.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора в Госрегистре. Отказ в регистрации договора при обмене жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке.

Виды обмена
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем \"альтернативная сделка\". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного \"увязывания\" интересов возрастает в геометрической прогрессии. Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались весьма ограниченно. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по иной схеме, которая на профессиональном сленге риелторов именуется \"альтернативной\". Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке.

Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем \"прямой\" обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования \"встречных\" интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы \"альтернативная цепочка\" осуществилась, в самом ее начале должен находиться \"чистый\" покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая), а в конце \"цепочки\" должен располагаться \"чистый\" продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье). Именно в связи с тем, что сегодня на рынке недвижимости \"чистые\" покупатели стали редкостью, большинство \"альтернативных\" сделок замерло.

В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса \"на потом\", либо вспомнить о хорошо забытой схеме \"прямого\" обмена. Ведь для его осуществления условия, столь важные для \"альтернативы\", несущественны. Следовательно, обменная технология становится настоящим спасением в условиях стагнации рынка и отсутствия \"прямых\" покупателей.

Схема обмена.
Переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья. Однако, технологическое отличие все же есть. Если при \"альтернативной\" схеме правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того, как обменная \"цепочка\" построена, то при подготовке \"прямого\" обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки. Ведь в отличие от \"альтернатив\", где обычно так или иначе присутствует возможность \"замены\" юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации \"прямого\" обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом. После завершения построения \"цепочки\" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов.
Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

В стандартном случае в такой пакет должны входить:
- правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов;

- технический паспорт помещения, в состав которого входит план квартиры. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета лучше добавить справку об оценочной стоимости;
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки, свидетельства о браке, расторжении брака (варианты);
- в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применить лучше даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут (но не обязательно): важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру.

В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья;

- если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.
В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.