Управление многоквартирным домом

основная нормативно-правовая база, регулирующая деятельность тсж:

• конституция кыргызской республики;
• гражданский кодекс кр;
• жилищный кодекс кр;
• закон кр «о товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» от 9 июля 2013г.

краткая история по управлению жилищным фондом:

в союзное время большая часть жилищного фонда принадлежала государству и соответственно государство само управляло им в лице жилищно-эксплуатационных управлений (домоуправления).

однако в 1991 году в кыргызстане началась массовая приватизация жилищного фонда, вследствие чего жильцы стали собственниками, что обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах. вместе с квартирами к ним в общую долевую собственность перешло и общее имущество дома. соответственно государство уже не имело право управлять многоквартирными домами.

в результате процесса приватизации государственные структуры под наименованием домоуправление преобразовались в общество с ограниченной ответственностью (далее осоо). иными словами, осоо - это коммерческие структуры с частной собственностью, занимающиеся техническим обслуживанием многоэтажных жилых домов.

примечание: в настоящее время многие жители считают, что осоо – это государственные предприятия.

вернемся к вышеупомянутому понятию «общее имущество дома»:

общее имущество – все части здания, кроме помещений, принадлежащих собственникам.

к общему имуществу относятся обслуживающие более одного собственника помещения:

• подъезды;
• лестницы;
• коридоры;
• кровля;
• подвалы;
• мусоропроводы;
• строительные конструкции;
• подсобные помещения;
• придомовой земельный участок с зелеными насаждениями, малыми архитектурными формами, элементами благоустройства и инвентарем;
• инженерное оборудование систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, находящееся внутри квартир и обслуживающее более одного собственника.

доля в общем имуществе - неделимая доля каждого собственника помещений в праве собственности на общее имущество.

доля в общем имуществе определяется как отношение площади помещений одного собственника к общей площади всех помещений собственников.

жилищный кодекс кыргызской республики (жк кр) дает право собственникам помещений (жилые и нежилые) многоквартирных домов, являющиеся частной собственностью, выбрать один из следующих способов управления общим имуществом дома:

• собственниками помещений в случаях, когда многоквартирный дом включает в себя не более четырех квартир (см. ст.32 жк кр);
• управляющей организацией (юридическое лицо) или управляющим (физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя) на основании договора (см. ст.33 жк кр);
• товариществом собственников жилья (см. ст.34 жк кр);
• жилищным или жилищно-эксплуатационным кооперативом (см. ст.35 жк кр);

способ управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома выбирается на общем собрании собственников помещений большинством голосов из общего числа собственников жилых и нежилых помещений и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

о создании товариществ собственников жилья
как способа управления многоквартирным домом

товарищество собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме - форма объединения домовладельцев, некоммерческая организация, создаваемая собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для:

• совместного управления общим имуществом (комплексом недвижимого имущества) в многоквартирном доме,
• обеспечения эксплуатации этого комплекса,
• владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

собственники жилья, объединенные в тсж, лучше, чем кто-либо другой, позаботится о состоянии и эксплуатации своего имущества. они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, инженерных сетей, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовыми территориями.

необходимые шаги к созданию тсж

шаг 1 – подготовительный.

инициативной группой (в количестве не менее 3-х собственников) проводятся следующие мероприятия:

• составляются списки собственников помещения (жилых и нежилых) дома;
• составляют уведомление о проведении учредительного собрания и направляют в письменной форме и вручают каждому собственнику под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) не позднее 10 дней до даты проведения собрания.

в уведомлении о проведении учредительного собрания указываются форма проведения собрания, место и время проведения собрания, повестка дня.

шаг 2 – учредительное собрание.

учредительное собрание принимает решение:

1. о создании товарищества собственников жилья;
2. об утверждении наименования и местонахождения тсж;
3. об утверждении устава;
4. об избрании органов управления тсж (правление и ревизионная комиссия).

учредительное собрание вправе рассматривать и другие вопросы, относящиеся к созданию и деятельности тсж.
учредительное собрание может проходить в форме опроса (сбора подписей), оформляемого в письменной форме.
голосование может проводиться с использованием бюллетеней.

решение об учреждении тсж считается принятым, если за него проголосовало не менее 51% голосов от общего числа голосов собственников (к примеру, из 60 собственников «за» проголосовало 31 чел.). протокол собрания ведется в обязательном порядке (в 2-х экземплярах).

итоги голосования доводятся до сведения собственников в срок не позднее 30 дней после принятия решения

шаг 3 – государственная регистрация.

тсж считается созданным и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в органах юстиции (управление юстиции г.бишкек).

для регистрации избранным председателем тсж в органы юстиции представляются следующие документы:

1. заявление, подписанное председателем тсж (либо доверенным лицом);
2. протокол учредительного общего собрания, заверенный в нотариальной форме;
3. устав тсж, принятый общим собранием членов тсж (в 2-х экземплярах);
4. список собственников помещений (жилых и нежилых) с их подписями, заверенный в нотариальной форме, о согласии создать тсж и указанием реквизитов правоустанавливающих документов на помещение.

предоставленные для регистрации документы рассматриваются органами юстиции в срок до 10 дней.

шаг 4 – изготовление печатей.

услугу по изготовлению печати оказывают различные частные компании. при этом для изготовления печати юридическому лицу не нужно получать какого-либо разрешения в государственных органах кр.

шаг 5 – открытие счета в банке (не обязательный)

получив свидетельство о государственной регистрации и печать, тсж вправе открыть счет в любом банке кыргызской республики.

на этот счет будут перечисляться членские взносы жильцов.

шаг 6 – передача дома на баланс тсж

с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья собственники или организация, ранее управлявшая общим имуществом собственников, обязаны передать тсж по акту приема-передачи все документы, связанные с этими зданием или зданиями и земельными участками, закрепленными за ними, а также провести освидетельствование технического состояния общего имущества, здания или зданий с предоставлением письменного заключения.

расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на управление общим имуществом многоквартирного дома, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество независимо членства в товариществе собственников жилья.

собственники, независимо от членства в тсж, обязаны участвовать в общих расходах по содержанию общего имущества, управляемого товариществом собственников жилья, пропорционально их доле в общем имуществе.

размер платежей и взносов на содержание общего имущества определяется товариществом собственников жилья в порядке, установленном уставом общества и в соответствии с законодательством кыргызской республики.

внесение соответствующих взносов и платежей производится ежемесячно в порядке, предусмотренном уставом товарищества.

обязанность по оплате расходов на управление общим имуществом многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений (жилых и нежилых) в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

при переходе права собственности на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме к новому собственнику, также к нему переходят и обязательства по оплате расходов на управление общим имуществом.

временное отсутствие собственников жилых и нежилых помещений не является основанием для освобождения от оплаты расходов на управление общим имуществом многоквартирного дома.

собственники жилых и нежилых помещений, имеющие задолженности по оплате расходов на управление общим имуществом, не могут занимать должности в органах управления товариществ собственников жилья, жилищных или жилищно-эксплуатационных кооперативов.

затраты, связанные с непропорциональным использованием общего имущества собственниками нежилых помещений, покрываются ими за свой счет. расходы собственников, связанные с индивидуальным использованием общего имущества, закрепленного за помещениями, покрываются этими собственниками.

доходы, полученные от использования общего имущества, принадлежат собственникам и используются в целях эффективного содержания и управления общим имуществом в соответствии с законодательством кыргызской республики.

уполномоченные органы или лица, управляющие общим имуществом многоквартирного дома, вправе обратиться в суд о взыскании задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества с собственников помещений.

общее собрание членов товарищества собственников жилья

общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления тсж.

к компетенции общего собрания членов тсж относятся:

1. внесение изменений и дополнений в устав товарищества, в том числе и принятие его в новой редакции;
2. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3. избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5. образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8. утверждение годового бюджета и годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9. рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10. принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11. определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12. принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13. утверждение ежегодного отчета правления;
14. принятие решения о передаче общего имущества товарищества в управление физическому или юридическому лицу (управляющему), а также определение перечня услуг, которые управляющий должен предоставлять товариществу;
15. принятие решения о строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
16. другие вопросы, предусмотренные настоящим законом или иными нормативными правовыми актами.

общее собрание членов тсж имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

каждому члену товарищества на общем собрании членов тсж предоставляется один голос.

члены товарищества собственников жилья вправе уполномочить представителя на участие в общем собрании, полномочия которого подтверждаются доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством кыргызской республики.

доверенность, выданная членом товарищества собственников жилья близким родственникам, может быть заверена председателем правления товарищества и скреплена печатью товарищества собственников жилья.

решения общего собрания членов товарищества собственников жилья, принятые с нарушением порядка, установленного настоящим законом, являются недействительными.

порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

• общее собрание членов тсж проводится не реже одного раза в год. внеочередные собрания созываются либо по решению правления, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по инициативе не менее 10 процентов членов тсж.

лицо, по инициативе которого созывается собрание, кроме правления товарищества, обязано представить правлению товарищества письменное заявление о необходимости созыва внеочередного собрания с указанием повестки дня и даты проведения собрания.

правление товарищества собственников жилья обязано провести общее собрание членов товарищества собственников жилья в соответствии с порядком, установленным настоящим законом кр «о товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» и уставом тсж.

• уведомление о проведении общего собрания членов тсж направляется в письменной форме и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
• в уведомлении о проведении общего собрания членов тсж указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, форма, место и время проведения собрания, повестка дня. общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
• общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более 50 процентов членов товарищества или их представителей.

например, дом состоит из 80 квартир = 80 собственников, из них 42 квартиры (собственники) изъявили желание создать тсж. следовательно, количество членов тсж составляет 42.

далее, общее собрание правомочно, если в нем приняли участие более 21 собственников (членов тсж) или их представители, а не более 40 собственников или их представители.

в случае отсутствия кворума правление товарищества назначает новые место, дату и время проведения общего собрания. вновь назначенное общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть созвано не ранее 2 дней и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

• решения общего собрания членов тсж по нижеперечисленным вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

1. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
2. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
3. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества
4. принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
5. утверждение ежегодного отчета правления;

решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

• общее собрание членов тсж ведет председатель правления товарищества или его заместитель. в случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
• общее собрание членов тсж может проходить в форме опроса (сбора подписей), оформляемого в письменной форме.

голосование может проводиться с использованием бюллетеней.

• решения общего собрания членов тсж принимаются открытым голосованием. по требованию не менее 20 процентов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей принятие решений производится тайным голосованием.
• решения общего собрания членов тсж принятые в соответствии с настоящей статьей, являются обязательными для всех членов товарищества собственников жилья и собственников.

правление товарищества собственников жилья

руководство деятельностью тсж осуществляется правлением товарищества.

правление тсж является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

правление тсж вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

правление тсж избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. количество членов правления должно быть нечетным и устанавливается уставом товарищества.

правление тсж избирает из своего состава председателя товарищества.

заседание правления тсж проводится не реже одного раза в месяц, если иное не установлено уставом товарищества.

заседание правления тсж признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. решение правления тсж оформляется протоколом.

обязанности правления товарищества собственников жилья

в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1. соблюдение товариществом законодательства кыргызской республики и требований устава товарищества;
2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3. составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год (годовой бюджет) и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4. управление многоквартирным домом;
5. наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7. ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8. созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9. выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья, обязанностей.

председатель правления товарищества собственников жилья

председатель правления тсж избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

председатель правления тсж действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством кыргызской республики, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.